Ermittlung des Verkehrswerts
Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren vom Sachverständigen heranzuziehen.
Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen.
Wie sich der Verkehrswert zusammensetzt
Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.
Wertermittlungsverfahren
In den Wertermittlungsverfahren nach Absatz 1 sind regelmäßig in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen:
- die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung),
- die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.
Dem Sachverständigen stehen somit folgende Verfahren in Abhängigkeit vom jeweils zu bewertenden Objekt zur Verfügung:
- §§ 15-16 ImmoWertV Vorläufiger Vergleichswert (ehemaliges Vergleichswertverfahren)
- §§ 17-20 ImmoWertV Vorläufiger Ertragswert (ehemaliges Ertragswertverfahren)
- §§ 21-23 ImmoWertV Vorläufiger Sachwert (ehemaliges Sachwertverfahren)
Vorläufiger Vergleichswert
Dieses Verfahren wird u. a. bei der Bewertung von Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in Erbfällen nach der Erbschaftsteuerreform herangezogen. Nach der gesetzlichen Regelung gemäß Wertverordnung können hierfür zwei Verfahrenswege herangezogen werden:
- die Heranziehung von vergleichbaren Kaufpreisen
- die Anwendung von Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse (§§ 182 Abs. 2 f. BewG).
Bei der Anwendung des vorgenannten Vergleichswertverfahrens wird der Kaufpreis von vergleichbaren Grundstücken zugrunde gelegt (§ 183 Abs. 1 Satz 1 BewG). Hierzu werden Grundstücke herangezogen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen, d.h. vergleichbar sind.
Vorrangig sind dabei die von den zuständigen Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise anzuwenden; nachrangig können auch Unterlagen zu vergleichbaren Käufen zugrunde gelegt werden, die der Finanzverwaltung vorliegen. Alternativ zu den Preisen für Vergleichsgrundstücke können sogenannte Vergleichsfaktoren herangezogen werden (§ 183 Abs. 2 Satz 1 BewG).
Die Ermittlung und die Mitteilung dieser Vergleichsfaktoren für die geeignete Bezugseinheiten wie beispielsweise Raum- oder Flächeneinheiten des Gebäudes erfolgt wiederum durch die Gutachterausschüsse. Werden Vergleichsfaktoren verwendet, die sich nur auf das Gebäude und nicht auf den Boden beziehen, ist der Bodenwert nach § 179 BewG gesondert zu berücksichtigen (§ 183 Abs. 2 Satz 2 BewG).
Eine grundlegende und sich stetig wiederholende Problematik der von den Gutachterausschüssen genannten Vergleichspreisen liegt dabei in dem Umstand, dass der Sachverständige die Daten aus der angeforderten Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse in der Regel nicht, oder lediglich ausdrücklich anonymisiert in seinem Gutachten benennen darf (Datenschutz).
Vorläufiger Ertragswert
Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren zur Ermittlung des Wertes eines Renditeobjektes. So erfolgt durch das Ertragwertverfahren eine Berechnung des Ertragswertes, also die Berechnung der voraussichtlich zu erwirtschaftenden Überschüsse. Insofern ist der Ertragswert ein Kondensat der Zukunft. Angewendet wird dieses Verfahren vor allem bei vermieteten Grundstücken.
Aber auch bei der Bewertung eines Unternehmens wendet man häufig das Ertragswertverfahren an. In der Praxis ist dies z.B. bei Geschäftgrundstücken, Mietwohngrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken der Fall.
Auch bei der Ermittlung von Ein- und Zweifamiliehäusern und Eigentumswohnungen greift das Ertragswertverfahren. Das Ertragswertverfahren unterliegt gesetzlichen Regelungen, die in der sog. Wertermittlungsverordnung zu finden sind. Die Berechnung des Ertragswertes ist ein eher kompliziertes Verfahren, dass in der Regel in mehreren Schritten erfolgt. Dabei sind jeweils die unterschiedlichsten Kriterien zu berücksichtigen.
Vorläufiger Sachwert
Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um ein Verfahren, welches zur Verkehrswertermittlung von Immobilien anhand von vorgegebenen Werten (kostenorientierte Werte) sowie der im Anschluss durchzuführenden Zu- und/oder Abschläge dient. Die gesetzlichen Grundlagen hierzu finden sich seit dem 01. Juli 2010 ebenso in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Dieses Verfahren der Wertermittlung wird in erster Linie bei Immobilien angewendet, welche keine Einnahmen erzielen, wie es beispielweise auch bei bestimmten Mietobjekten der Fall ist. Unter solchen Immobilien fallen zum Beispiel Bahnhöfe, Immobilien für kulturelle Zwecke, Fabrikanlagen oder auch Einrichtungen für militärische Zwecke.
Im Sachwertverfahren bemisst sich der Wert der jeweiligen Immobilie nach den Kosten der Wiederbeschaffung bzw. der Herstellung.
Das Sachwertverfahren wird insofern auch für überwiegend selbstgenutzte Objekte angewendet, wie Ein- und Zweifamilienhäuser. Beim Sachwertverfahren wird also ermittelt, welche Kosten entstehen würden, wenn das Objekt neu erbaut werden müsste.
Anschließend wird sodann die Abnutzung und auch der kombinierte Korrekturfaktor (Lage / Einwohnerzahl / etc.) entsprechend berücksichtigt. Es erfolgt mithin vorerst die Ermittlung eines vorläufigen Sachwertes, welcher sodann über die verschiedenen Positionen sowie dem Marktanpassungsfaktor korrigiert wird.