Verkehrswertfestsetzung bei Zwangsversteigerungen
Vor der Bestimmung des Versteigerungstermins bei dem zuständigen Amtsgericht wird der Grundstückswert vom Gericht festgesetzt. Grundsätzlich wird für die Festsetzung ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB über einen qualifizierten Sachverständigen eingeholt.
Benötigt wird der Grundstückswert vornehmlich für die Berechnung der sogenannten 7/10-und 5/10-Grenze, die Bemessung der Gerichtskosten und die Höhe der Sicherheitsleistung von Bietinteressenten. Selbstverständlich ist der festgesetzte Wert auch für die Bietinteressenten bei der Kalkulation ihres Höchstgebotes wichtig.
Den Wert bestimmt der Rechtspfleger nach freier Überzeugung. Er, bzw. sie ist nicht an das Gutachten des Sachverständigen gebunden, wird aber nur in Ausnahmefällen davon abweichen.
Trotz aller redlicher Bemühungen der Beteiligten ist bezüglich der Wertfestsetzung Vorsicht geboten. Diese kann mitunter Unsicherheitsfaktoren in sich bergen, so z.B., wenn das Gutachten ohne Innenbesichtigung des Objekts erstattet wird. Dieses ist nicht selten der Fall. Häufig verwehrt der Schuldner den Zutritt zum Objekt. Gerichtliche Zwangsmittel stehen insoweit nicht zur Verfügung. Aber auch im Fall der Zutrittsgewährung können Mängel wie marode Wasser- oder Elektroleitungen verborgen bleiben.
Das Problem besteht darin, dass es bei der Zwangsversteigerung keine Mängelhaftung gibt. Die Festsetzung erfolgt durch Beschluss, der allen Beteiligten zuzustellen ist. Er ist mit der sofortigen Beschwerde binnen zwei Wochen ab Zustellung anfechtbar. Nach rechtskräftiger Festsetzung kann bei einer wesentlichen Wertveränderung eine Neufestsetzung in demselben Verfahren geboten sein. Hierfür ist eine Änderung des Wertes um mindestens 10% erforderlich.