Nach § 124 BauGB i.V.m. § 11 BauGB kann die Gemeinde die Erschließung durch Vertrag ganz oder teilweise auf einen Dritten übertragen. Der Erschließungsvertrag ist eine Form des subordinationsrechtlichen Vertrages.
Ein solches Vorgehen bietet sich insbesondere dann an, wenn ein Bauträger zur Beschleunigung des Verfahrens ein Baugebiet nicht nur selbst bebauen, sondern auch selbst erschließen will.
Für die Gemeinde bietet der Abschluss eines solchen Vertrages ebenfalls Vorteile:
• die Bebauung wird zügig durchgeführt
• es werden keine Finanzmittel langfristig gebunden, da die Gemeinde die Erschließung nicht vorfinanzieren muss
• es sind keine Erschließungsbeiträge zu erheben
Aber auch mit anderen Unternehmen kann ein Erschließungsvertrag geschlossen werden. Vertragspartner der Gemeinde sind in der Regel Dienstleistungsunternehmen, die die Erschließung planen und durchführen sowie Eigentümer der Grundstücke im Erschließungsgebiet. Sie legen die Erschließungskosten auf den Kaufpreis bzw. den Mietzins um. Möglich sind aber auch Erschließungsgemeinschaften mit mehreren Grundstückseigentümern. Hier bedarf es einer sorgfältigen Vertragsgestaltung, um das Kostenrisiko auf die Beteiligten gerecht aufzuteilen.
In der Praxis ist der Erschließungsvertrag zumeist Teil des Durchführungsvertrages gemäß § 12 BauGB, in dem die Gemeinde und der Vorhabenträger den Vorhaben- und Erschließungsplan zur Vorbereitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans umsetzen.